Vivre dans un condominium
Les complexes de condominiums sont des collectivités autonomes ayant leurs propres règles et règlements pour gérer leurs opérations et affaires. Si vous avez l’intention d’acheter un condominium, il est important de connaître vos droits et responsabilités.
- droits et responsabilités du propriétaire
- Entretien et réparations
- Déclaration relative au condominium
droits et responsabilités du propriétaire
En tant que propriétaire d’une unité condominiale, vous pouvez :
- voter lors des assemblées des propriétaires;
- élire les membres du conseil d’administration;
- examiner les registres de l’association (p. ex., les états financiers, les procès-verbaux des assemblées);
- demander la tenue d’une assemblée des propriétaires;
- ajouter des éléments à l’ordre du jour des assemblées générales;
- obtenir une ordonnance de la cour pour obliger l’association à assumer une responsabilité en vertu de la Loi sur les condominiums;
- retirer un administrateur du conseil grâce à une majorité des voix.
Vous devez :
- payer vos frais communs mensuels ou les frais relatifs aux évaluations spéciales;
- entretenir et réparer votre partie privative;
- respecter la déclaration, les règlements administratifs et les règles de l’association condominiale;
- régler les différends par le biais de discussions, de la médiation, de l’arbitrage ou d’une ordonnance de la cour.
Entretien et réparations
Il y a deux sortes de réparations dans un condominium
Les réparations à votre partie privative individuelle et les réparations aux parties communes. Les parties communes sont définies dans la déclaration et peuvent différer d’une association condominiale à une autre.
Réparations à l’intérieur d’une partie privative
Si des réparations doivent être effectuées à l’intérieur de votre partie privative (si, par exemple, votre évier est bouché), vous êtes responsable du paiement des réparations. Vous êtes également responsable de l’entretien continu de votre partie privative.
Réparations aux parties communes
Les parties communes sont définies dans la déclaration de votre association condominiale. Normalement, il s’agit des parties de la propriété qui se trouvent à l’extérieur des parties privatives. Le conseil d’administration est responsable de l’entretien et de la réparation des parties communes. (Souvent, le conseil d’administration délègue cette responsabilité à un gestionnaire immobilier.)
Si par exemple, l’entrée a été endommagée, l’association condominiale doit la réparer, les frais étant répartis entre tous les propriétaires au titre de dépenses communes.
Les parties communes à usage exclusif, comme les places de stationnement et les armoires-vestiaires, sont généralement entretenues par l’association, mais leur usage est restreint à un ou plusieurs propriétaires.
Les associations condominiales doivent maintenir la propriété en bon état afin d’en conserver la valeur.
Vivre dans un condominium : déclaration, règlements administratifs et règles
Déclaration relative au condominium
La déclaration indique qui sont les propriétaires des condominiums. Elle :
- précise quelles sont les parties privatives;
- précise quelles sont les parties communes;
- montre la part que chaque partie privative possède dans la propriété;
- indique la proportion des dépenses communes que doit verser chaque propriétaire.
Par exemple, le propriétaire d’un condominium de trois chambres à coucher pourrait payer des frais mensuels plus élevés que le propriétaire d’un condominium de deux chambres à coucher.
Le droit de propriété est défini de façon différente selon l'association condominiale. Dans certains condominiums, le mur extérieur fait partie de l’unité condominiale. Dans d’autres, le mur extérieur est compris dans les parties communes. Ces distinctions sont importantes. Elles peuvent déterminer si vous devez payer ou non les frais de nettoyage des fenêtres ou de réparation du mur de briques extérieur de votre habitation en rangée.
La déclaration peut être modifiée mais cela se produit rarement. La modification de la base de la contribution d’une unité condominiale à l’égard des dépenses communes exigerait le soutien de 90 % des propriétaires. Même la modification d’une question non financière dans la déclaration, comme les restrictions imposées aux animaux de compagnie, exigerait une approbation de 80 % des propriétaires.
Si vous achetez une unité condominiale dans un immeuble nouvellement construit, la déclaration sera jointe au document d’information. Si vous achetez une unité condominiale en revente, la déclaration sera jointe au certificat d’information.
Règlements administratifs des condominiums
Les règlements administratifs indiquent le mode de gestion de l’association condominiale. Ils portent sur la responsabilité et les pouvoirs du conseil d’administration, la manière dont les assemblées se dérouleront et le recouvrement des dépenses communes. Les règlements administratifs doivent être ratifiés par une majorité de propriétaires et entrent en vigueur une fois qu’ils sont enregistrés au Bureau d’enregistrement immobilier.
Règles des condominiums
Le conseil d’administration peut aussi adopter des règles pour régir le cadre de vie quotidien. Les règles aident à promouvoir la sûreté, la sécurité et le bien-être des propriétaires. Elles peuvent, par exemple, porter sur l’utilisation du monte-charge ou déterminer si les propriétaires peuvent avoir des animaux de compagnie.
Restrictions
La déclaration, les règlements administratifs et les règles fixent les restrictions concernant l’utilisation de votre partie privative ou des parties communes. Si vous vivez dans un condominium pour la première fois, vous pourriez trouver surprenantes certaines des restrictions, comme celles qui peuvent :
- limiter la taille ou le nombre des animaux de compagnie;
- spécifier la couleur des couvre-fenêtres visibles de l’extérieur;
- exiger que vous déposiez certains documents auprès du gestionnaire immobilier si vous voulez louer votre unité.
Vous avez tout intérêt à examiner la déclaration, les règlements administratifs et les règles relatifs à votre unité condominiale afin d’en connaître les restrictions et vous assurer que la façon dont vous avez l’intention d’utiliser l’unité sera autorisée.
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