Condominiums: Foire aux questions

1. Y a-t-il une limite en pourcentage à l’augmentation des dépenses communes mensuelles?

   Il n’y a pas de montant maximum.
   
   Chaque année, votre association condominiale établit un budget des frais courants d’exploitation et un montant doit être mis de côté dans le fonds de réserve. Si vous, ainsi que les autres propriétaires, vous préoccupez de l’augmentation des dépenses communes, abordez le sujet avec votre conseil d’administration.

2. Est-ce que je peux retenir mes dépenses communes jusqu’à ce que les réparations urgentes soient effectuées dans mon unité?

   Non. En tant que propriétaire d’une unité condominiale, vous devez payer les dépenses communes même si vous avez une réclamation ou un différend en instance avec l’association condominiale. Si vous ne payez pas les dépenses communes, l’association a d’office un privilège sur votre unité. Ce privilège peut être exécuté, le cas échéant, par la vente de votre unité.

3. Le conseil d’administration de mon association condominiale veut se servir du fonds de réserve pour construire une nouvelle salle de culture physique. A-t-il le droit de faire cela?

   Non. Le fonds de réserve ne peut être utilisé que pour effectuer des réparations importantes ou pour remplacer des parties communes.

4. Le conseil d’administration de notre association condominiale déclare qu’il n’y a pas d’argent dans le fonds de réserve pour compléter les réparations nécessaires. Nous ne savons pas comment l’argent a été dépensé. Que pouvons-nous faire?

   En tant que propriétaire d’un condominium, vous avez le droit d’examiner les documents financiers de l’association, y compris l’étude relative au fonds de réserve. Cette étude estime les réparations nécessaires et établit un solde minimum pour le fonds. 
   En vertu de la Loi sur les condominiums, un vérificateur élu par les propriétaires d’unités condominiales doit préparer un rapport annuel établi d’après un examen des états financiers. Le rapport annuel doit être remis aux propriétaires avec l’avis de l’assemblée générale annuelle. Les propriétaires ont le droit d’exiger la participation du vérificateur à l’assemblée pour lui poser des questions et avoir ses réponses. Voir aussi gestion des désaccords

5. Il y a une fuite dans une fenêtre et cela entraîne des dommages à mon unité. J’ai signé un ordre de travail avec le gestionnaire immobilier il y a six mois mais rien n’a été fait. Que puis-je faire?

   Si le gestionnaire immobilier ne réalise pas les réparations comme il a été convenu, vous pouvez déposer une plainte par écrit et la remettre directement au conseil d’administration de l’association. Présentez clairement le problème. Exigez une réponse par écrit et un calendrier relatif à l’examen et aux réparations. Voir aussi gestion des désaccords.

6. L’eau dans l’évier de l’unité condominiale au-dessus de moi a débordé et a endommagé mon unité. Qui paie les frais de réparations?

   Tout d’abord, vous devez savoir si votre partie privative est couverte par la police d’assurance de l’association. Il est fort probable qu’elle le soit. Ensuite, vous devez déterminer qui a causé les dommages et qui doit, par conséquent, payer la franchise. Enfin, vérifiez la déclaration et les règlements administratifs de votre association pour voir comment ils peuvent s’appliquer.

7. Le conseil d’administration de mon association condominiale peut-il interdire les animaux de compagnie dans l’immeuble?

   Oui, dans la limite du raisonnable. Consultez la déclaration, les règlements administratifs et les règles du condominium pour déterminer si les animaux de compagnie sont interdits ou non dans votre immeuble. Les interdictions prévues dans la déclaration ont plus d’importance que celles qui sont prévues dans les règlements administratifs ou les règles.
   
   Demandez la tenue d’une assemblée avec le gestionnaire immobilier ou le conseil d’administration afin de régler la question. Il peut y avoir possibilité de négocier. 
   
   Notons que l’interdiction des animaux de compagnie ne s’applique pas aux chiens d’assistance, comme ceux qui sont formés pour aider les personnes handicapées.

8. Il y a un locataire bruyant et difficile de l’autre côté du couloir. Que puis-je faire pour régler la situation?

   Le conseil d’administration de l’association condominiale doit prendre des mesures raisonnables pour s’assurer que les propriétaires et occupants respectent la Loi sur les condominiums ainsi que la déclaration, les règlements administratifs et les règles du conseil. 
   
   Signalez la situation à votre gestionnaire immobilier ou au conseil d’administration et demandez-leur d’examiner la question.

9. Le gestionnaire immobilier peut-il entrer dans ma partie privative sans mon consentement?

   Oui, dans certaines circonstances : S’il y a une urgence, comme un incendie, le gestionnaire peut entrer dans l’unité immédiatement. Une association (ou son représentant) peut entrer dans une unité pour exécuter ses « devoirs » (comme l’inspection des échangeurs thermiques du système de chauffage ou de climatisation) pourvu qu’un préavis raisonnable soit donné au propriétaire de l’unité et que l’entrée dans l’unité ait lieu à une heure raisonnable. 

10. Le conseil d’administration de mon association ne respecte pas les exigences prévues par la Loi sur les condominiums. Il ne tient jamais d’assemblées et ne nous laisse pas consulter les états financiers. J’ai parlé aux membres du conseil mais ils ne font rien. Le gouvernement peut-il m’aider?

    Le gouvernement a mis en place un certain nombre de mécanismes permettant de régler les différends entre les associations condominiales et les propriétaires d’unités. Le gouvernement n’intervient pas dans ces procédures.

11. Mon association condominiale refuse de divulguer les contrats qu’elle a négociés avec l’entreprise qui effectue d’importantes réparations à l’immeuble. Nous voulons savoir si l’entrepreneur a une assurance de responsabilité civile. Avons-nous le droit de consulter ces documents?

    Les associations condominiales sont tenues de conserver les dossiers de tous les contrats et, hormis certaines exceptions (voir ci-dessous), les propriétaires ont le droit d’examiner ces contrats. Vous devez présenter une demande par écrit et accorder à l’association un délai raisonnable pour qu’elle y donne suite. Il n’y a pas de frais pour examiner les dossiers, mais si vous voulez avoir des copies, il est possible que des frais raisonnables soient exigés. Si l’association refuse de vous laisser examiner les dossiers, vous pouvez déposer une demande auprès de la Cour des petites créances. Vous n’avez pas le droit d’inspecter les dossiers du personnel de l’association ni les dossiers relatifs :

    • aux poursuites courantes ou en instance;
    • aux enquêtes en matière d’assurance;
    • à des unités condominiales ou des propriétaires en particulier

12. Qui est responsable de l’application de la Loi sur les condominiums si le conseil d’administration se comporte de manière inefficace et contraire à l’éthique?

    Lorsque le propriétaire d’une partie privative a un litige avec le conseil d’administration de l’association condominiale, l’affaire peut faire l’objet d’une médiation ou d’un arbitrage comme elle peut être renvoyée devant les tribunaux. Voir gestion des désaccords.

13. Les conseils d’administration d’associations condominiales sont-ils autorisés à imposer des amendes?

    Non.

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