Frais de condominium
Vous devez savoir que vivre dans un condominium entraîne trois sortes importantes de dépenses :
- les dépenses communes mensuelles;
- le fonds de réserve;
- les évaluations spéciales.
Dépenses communes mensuelles
Les dépenses mensuelles couvrent les frais nécessaires à l’entretien des parties communes et à leur maintien en bon état. Elles couvrent aussi les frais de fonctionnement d’éléments comme les installations de conditionnement physique, les salles de fête et les piscines. Si l’association condominiale a des employés à son service, comme un personnel chargé de la sécurité et de la conciergerie, les dépenses connexes seront couvertes par les dépenses communes mensuelles.
Les dépenses mensuelles peuvent couvrir la totalité ou une partie des frais relatifs aux services publics comme elles peuvent ne couvrir aucune partie de ces frais. Avant de faire votre achat, assurez-vous de savoir :
- quels services sont compris dans les dépenses communes mensuelles;
- si vous devez payer certains frais au préalable;
- quels seront vos frais de fonctionnement mensuels.
Vous êtes directement responsable de votre part de dépenses de fonctionnement du condominium. Vous, ainsi que les autres propriétaires, devriez augmenter au besoin vos paiements mensuels de condo pour suivre l’augmentation des coûts.
Fonds de réserve
Une partie de vos dépenses communes mensuelles sert à créer un fonds de réserve. Une association condominiale doit établir un fonds de réserve pour les travaux importants de réparation et de remplacement des parties communes. Cela peut inclure le toit, l’extérieur du bâtiment, les chemins, les trottoirs, les égouts, le chauffage, l’électricité, la plomberie, les ascenseurs, les installations de lavage ainsi que les installations de loisirs.
L’association doit embaucher un professionnel qualifié, comme un architecte ou un ingénieur, afin d’effectuer une étude relative au fonds de réserve. Cette étude :
- recommande le montant requis dans le fonds de réserve;
- comprend une inspection du site visant à estimer la durée de vie des principales composantes du condominium, ainsi que le coût de remplacement de chacune des composantes;
- est conçue pour aider à garder la propriété en bon état;
- réduit le risque que les propriétaires auront à payer le coût d’une évaluation spéciale afin de procéder à des réparations importantes et imprévues;
- doit être soumise à l’approbation du conseil d’administration.
Les nouvelles associations condominiales doivent compléter une étude sur le fonds de réserve dans les 12 mois suivant la date d’enregistrement. Le fonds doit être approvisionné dans sa totalité avant la fin de l’exercice financier suivant. Les associations condominiales doivent mener des études sur le fonds de réserve une fois tous les trois ans et ce, de façon permanente.
Mise en garde à l’intention des acheteurs d’unités condominiales nouvellement construites
Les acheteurs de nouvelles unités condominiales ont parfois la désagréable surprise de constater que les augmentations importantes des dépenses mensuelles pèsent lourdement sur leur budget. De telles augmentations sont courantes durant la deuxième ou la troisième année qui suivent la date d’achat de l’unité.
Certes, les constructeurs estiment les dépenses mensuelles mais ce n’est que lorsque le conseil d’administration assume ses fonctions et procède à la première étude que vous commencez à savoir le montant exact des frais d’entretien de l’immeuble.
Évaluations spéciales
Une évaluation spéciale – en sus des dépenses communes – peut être imposée aux propriétaires afin de contribuer à payer des frais de réparations importantes et imprévues ou un manque à gagner dans le fonds de réserve.
Le même pourcentage qui détermine la part des dépenses communes mensuelles d’un propriétaire sert à déterminer votre part d’une évaluation spéciale. Le pourcentage de chaque partie privative est indiqué dans la déclaration.
Une évaluation spéciale doit être approuvée par le conseil d’administration.
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